17. Juni 2025 – 12:00 Uhr
Bild exemplarisch
Für viele ist es ein Lebenstraum: eine eigene Immobilie auf Mallorca, Sonne, Meer und mediterrane Gelassenheit. Doch für ein deutsches Auswanderer-Paar wurde dieser Traum zum unerwarteten Albtraum. Marion „Krümel“ Pfaff und ihr Mann Daniel, bekannt durch das Kabel-Eins-Format Zwischen Meer und Maloche, wollten mit dem Kauf einer Zweizimmerwohnung in Peguera ihre Mitarbeitersituation auf der Baleareninsel verbessern – und traten stattdessen eine Kette von Problemen los, die symptomatisch für viele Kaufentscheidungen deutscher Mallorca-Auswanderer steht.
Blindkauf ohne Besichtigung: Eine Entscheidung mit Folgen
Die rund 100 Quadratmeter große Wohnung wurde für etwa 185.000 Euro erworben – ohne Besichtigung. Ein Schritt, der sich schnell als Fehler herausstellte. Denn beim ersten Betreten nach dem Kauf schlug dem Paar ein beißender, fauliger Geruch entgegen. Krümel spricht von einem „vergammelten“ Geruch, ihr Mann Daniel wählte sogar das drastische Wort „Verwesung“.
Die Ursache: Die Wohnung stand rund zwei Jahre leer, unbeaufsichtigt und ohne Pflege. Essensreste, Feuchtigkeit und ein offenbar verlassener Zustand sorgten für ein hygienisches Desaster. Schnell war klar: Bevor hier jemand einziehen kann, müssen umfangreiche Reinigungs- und Sanierungsarbeiten vorgenommen werden. Das Paar reagierte pragmatisch und übernahm die Entrümpelung mit Freunden selbst – ein Projekt, das sie zusätzlich zur Arbeit in ihrer Gastronomie „Krümels Stadl“ stemmen mussten.
Ein strukturelles Problem: Leerstand und Verfall auf den Balearen
Was zunächst wie ein Einzelfall klingt, ist auf Mallorca längst ein verbreitetes Phänomen. Viele Ferienimmobilien stehen saisonal oder dauerhaft leer. Besonders Zweitwohnungen, die von nicht-residenten Eigentümern gekauft werden, zeigen nach wenigen Jahren ohne Pflege Spuren des Verfalls. Schimmel, Rost, muffige Gerüche und sogar Ungezieferbefall sind keine Seltenheit.
Das Immobilienbüro Minkner beschreibt in seinen Jahresanalysen regelmäßig die Problematik solcher leerstehenden Objekte: „Unbeaufsichtigter Leerstand begünstigt Bauschäden, hygienische Mängel und teure Folgeschäden.“
Sanierungskosten – ein oft unterschätzter Faktor
Wer wie das Auswanderer-Paar eine vermeintlich günstige Immobilie erwirbt, rechnet selten mit den tatsächlichen Kosten, die bei einer Sanierung nach jahrelangem Leerstand entstehen können. Experten schätzen, dass je nach Zustand des Objekts zusätzliche 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises investiert werden müssen. Das wären bei einem Kaufpreis von 185.000 Euro rund 18.500 bis 37.000 Euro für Entrümpelung, Schimmelbeseitigung, Malerarbeiten, Sanitär- und Elektroreparaturen sowie neue Möbel und Geräte.
Typische Sanierungsbereiche nach Leerstand:
- Entfernung von Schimmel und Feuchtigkeit
- Erneuerung rostiger Wasserleitungen
- Reinigung oder Austausch von Fußböden
- Entfernung organischer Rückstände (z. B. Essensreste, Ungezieferbefall)
- Modernisierung von Küche und Bad
Krümel und Daniel berichteten, dass sie insbesondere mit muffigen Textilien, maroden Küchengeräten und starker Geruchsbelastung zu kämpfen hatten. Eine professionelle Gebäudereinigung war nötig, bevor weitere Arbeiten durchgeführt werden konnten.
„Wir haben nicht damit gerechnet“ – Erfahrungsberichte aus der Expat-Community
In Internetforen und Expat-Communities mehren sich ähnliche Erfahrungsberichte. Viele Käufer – oftmals aus Deutschland, Großbritannien oder Skandinavien – teilen ihre Geschichten über versteckte Mängel in leerstehenden Immobilien:
„Wir haben ein Apartment am Rand von Cala Ratjada gekauft. Erst nach dem Kauf wurde uns klar, dass sich im Bad Schwarzschimmel gebildet hatte – nicht sichtbar, da alles frisch gestrichen war.“
„Unsere Ferienwohnung roch nach Monaten der Abwesenheit nach Schimmel. Das Problem saß tief in der Klimaanlage, die wir austauschen mussten.“
Solche Fälle sind keine Seltenheit. Besonders dann, wenn Wohnungen „blind“ gekauft werden – also ohne vorherige Besichtigung oder Gutachten – steigt das Risiko erheblich.
Die Risiken des Blindkaufs: Warnungen von Experten
Makler und Immobilienjuristen warnen seit Jahren vor dem sogenannten „Blindkauf“, also dem Erwerb einer Immobilie ohne vorherige Prüfung. Die Risiken reichen dabei von Bauschäden über unklare Eigentumsverhältnisse bis hin zu rechtlichen Problemen. In Spanien ist es zwingend notwendig, sich vorab den Auszug aus dem Grundbuch („Nota Simple“) anzuschauen. Dieser enthält Informationen zu Hypotheken, Dienstbarkeiten und Rechtsansprüchen Dritter.
Wichtige Prüfungen vor Immobilienkauf in Spanien:
- Grundbuchauszug („Nota Simple“)
- Technisches Gutachten zum baulichen Zustand
- Prüfung auf bestehende Schulden (z. B. Energieversorger, Steuern)
- Besichtigung mit Bausachverständigen
- Kalkulation aller Nebenkosten (Steuern, Gebühren, Sanierung)
Viele Käufer übersehen zudem die sogenannte „Plusvalía Municipal“, eine Steuer auf Wertzuwachs von Grund und Boden, die bei Eigentümerwechsel fällig wird und oft vom Käufer getragen werden muss.
Steuerliche und rechtliche Besonderheiten für Nicht-Residenten
Ein weiterer Aspekt, der in diesem Fall keine Rolle spielte, aber für viele Mallorca-Käufer relevant ist: Wer nicht in Spanien gemeldet ist (Nicht-Resident), muss mit höheren Steuersätzen rechnen. Auf Einkünfte aus Vermietung fallen z. B. 24 % Steuern an – gegenüber 19 % für Residenten. Auch sind viele steuerliche Abzüge nicht nutzbar, und zusätzliche Genehmigungen wie eine Militärfreigabe können erforderlich sein.
| Aspekt | Resident | Nicht-Resident |
|---|---|---|
| Vermietungssteuer | 19 % | 24 % |
| Abzüge für Reparaturen | Ja | Nein |
| Plusvalía-Steuer | Fallweise | Oft vollständig vom Käufer zu tragen |
| NIE-Nummer notwendig | Nein | Ja |
Gesundheitsrisiken durch Schimmel: Mehr als nur unangenehm
Die Geruchsbelastung in der gekauften Wohnung war nicht nur unangenehm, sondern potenziell gesundheitsgefährdend. Schimmelsporen können Atemwegserkrankungen, allergische Reaktionen oder chronische Beschwerden auslösen. Besonders in alten, feuchten Gebäuden besteht das Risiko, dass sich Sporen tief in Wandmaterialien oder Klimaanlagen einnisten.
Wichtig zu wissen: In Spanien haben Mieter und Käufer unter bestimmten Bedingungen ein Recht auf Sanierung – allerdings muss dieser Anspruch gut dokumentiert und rechtlich fundiert geltend gemacht werden. Auch hierfür empfiehlt sich anwaltliche Begleitung.
Die Lehren aus dem Fall „Krümel & Daniel“
Das Auswanderer-Paar hat den Vorfall mit viel Humor und Pragmatismus öffentlich gemacht – und trägt damit auch zur Aufklärung bei. Ihr Fall steht exemplarisch für eine wachsende Zahl von Deutschen, die ohne ausreichende Vorbereitung Immobilien auf Mallorca kaufen und dann mit unerwarteten Herausforderungen konfrontiert werden.
Die wichtigsten Lehren lauten:
- Nie eine Immobilie kaufen, ohne sie vorher zu besichtigen.
- Ein technisches Gutachten durch unabhängige Experten ist unverzichtbar.
- Leerstand birgt Risiken – vor allem bei Feuchtigkeit und hygienischen Problemen.
- Rechts- und Steuerberatung schützt vor bösen Überraschungen.
Der Traum vom Süden braucht Vorbereitung
Eine Wohnung auf Mallorca kann eine gute Investition sein – als Ferienunterkunft, Altersvorsorge oder für geschäftliche Zwecke. Doch ohne fundierte Vorbereitung kann der Traum schnell in einem Geruchsdesaster enden. Der Fall „Krümel & Daniel“ zeigt, wie wichtig es ist, Risiken zu kennen, Experten einzubeziehen und bei aller Vorfreude die Realität nicht zu vergessen.
So bleibt Mallorca, was es sein soll: ein Ort zum Leben, nicht zum Renovieren.
