Die Angebotsmieten in München haben im zweiten Quartal 2026 einen neuen Höchststand erreicht. Für neu inserierte Wohnungen wurden im Durchschnitt 23,70 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt – deutlich mehr als in anderen deutschen Großstädten. Besonders betroffen sind Menschen, die aktuell umziehen müssen oder erstmals eine Wohnung in der Stadt suchen.
München, 22. Juli 2026. Der Münchner Mietmarkt entfernt sich weiter vom Preisniveau anderer deutscher Metropolen. Im zweiten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen bei 23,70 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem nominalen Anstieg von 3,7 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal verteuerten sich die ausgeschriebenen Wohnungen um weitere 0,8 Prozent.
Damit bleibt München der mit Abstand teuerste Mietmarkt unter den acht größten Städten Deutschlands. Die neuen Zahlen beschreiben allerdings nicht, was sämtliche Haushalte tatsächlich zahlen. Erfasst werden neu angebotene Wohnungen. Der Wert betrifft deshalb vor allem jene, die aktuell auf dem freien Markt nach Wohnraum suchen.
Angebotsmieten in München liegen weit vor anderen Großstädten
Der Abstand zur Konkurrenz ist erheblich. In Frankfurt am Main lag die durchschnittliche Angebotsmiete im selben Zeitraum bei 17,80 Euro pro Quadratmeter. Hamburg kam auf 16,50 Euro, Stuttgart auf 16,30 Euro. Der Durchschnitt aller 37 untersuchten Städte und Regionen betrug 14,30 Euro.
| Stadt oder Vergleichsgruppe | Durchschnittliche Angebotsmiete |
|---|---|
| München | 23,70 Euro je Quadratmeter |
| Frankfurt am Main | 17,80 Euro je Quadratmeter |
| Hamburg | 16,50 Euro je Quadratmeter |
| Stuttgart | 16,30 Euro je Quadratmeter |
| Durchschnitt der untersuchten Märkte | 14,30 Euro je Quadratmeter |
Die Angebotsmieten in München stiegen binnen eines Jahres etwas stärker als im Durchschnitt der untersuchten Wohnungsmärkte. Bundesweit erhöhten sich die ausgeschriebenen Kaltmieten nominal um 3,0 Prozent. Nach Abzug der allgemeinen Preisentwicklung blieb davon real lediglich ein Plus von 0,3 Prozent.
Den stärksten prozentualen Anstieg unter den betrachteten Großstädten verzeichnete München nicht. In Köln lagen die Angebotsmieten sechs Prozent über dem Vorjahresquartal, in Hamburg 5,1 Prozent und in Düsseldorf 4,1 Prozent. München bleibt dennoch an der Spitze, weil das Ausgangsniveau bereits zuvor deutlich höher war.
Neuer Höchststand – aber nicht für alle Mietverhältnisse
Mit 23,70 Euro pro Quadratmeter erreichen die Münchner Angebotsmieten innerhalb der ausgewerteten Zeitreihe den bislang höchsten Stand. Der Begriff Rekordniveau ist damit gerechtfertigt, sofern er klar auf neu inserierte Wohnungen bezogen wird.
Eine pauschale Aussage über „die Mieten in München“ wäre dagegen zu ungenau. Online-Portale bilden vor allem jene Wohnungen ab, die aktuell neu vermietet werden sollen. Günstigere Angebote, die über Genossenschaften, kommunale Vermieter, persönliche Kontakte oder interne Wartelisten vergeben werden, tauchen dort nicht zwingend auf.
Hinzu kommt: Der in einer Anzeige genannte Preis muss nicht in jedem Fall dem später abgeschlossenen Mietvertrag entsprechen. Die Statistik zeigt, welche Kaltmiete Vermieter verlangen. Sie liefert keine vollständige Übersicht darüber, zu welchem Preis jede einzelne Wohnung tatsächlich vermietet wurde.
Warum Münchner Mieter sehr unterschiedliche Preise zahlen
Wie stark der Wohnungsmarkt auseinandergeht, zeigt der Vergleich mit weiteren Erhebungen. Das städtische Wohnungsmarktbarometer bezifferte die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete unmöblierter Bestandswohnungen für 2025 auf 22,52 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahr war das ein Anstieg von 5,1 Prozent.
Bei neu gebauten, unmöblierten Wohnungen lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 25,93 Euro pro Quadratmeter. Noch teurer waren möblierte Neubauwohnungen. Für dieses Segment wurde ein Durchschnittswert von 32,34 Euro pro Quadratmeter ermittelt.
- 23,70 Euro pro Quadratmeter: durchschnittliche Angebotsmiete im zweiten Quartal 2026
- 22,52 Euro pro Quadratmeter: Wiedervermietungsmiete unmöblierter Bestandswohnungen im Jahr 2025
- 25,93 Euro pro Quadratmeter: Erstbezugsmiete unmöblierter Neubauwohnungen im Jahr 2025
- 32,34 Euro pro Quadratmeter: durchschnittliche Angebotsmiete möblierter Neubauwohnungen im Jahr 2025
- 15,38 Euro pro Quadratmeter: durchschnittliche Nettokaltmiete im Münchner Mietspiegel 2025
Die Werte wirken auf den ersten Blick widersprüchlich. Tatsächlich beschreiben sie verschiedene Bereiche des Münchner Wohnungsmarktes. Entscheidend sind Datenquelle, Wohnungstyp, Baujahr und die Frage, ob ein laufendes Mietverhältnis oder eine aktuelle Neuvermietung untersucht wird.
Der Mietspiegel misst etwas anderes als Immobilienportale
Der Münchner Mietspiegel 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter aus. Das sind 5,5 Prozent mehr als im Mietspiegel 2023, aber deutlich weniger als die aktuellen Angebotsmieten in München.
Der Unterschied liegt in der Methode. Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage relevanter bestehender und neu abgeschlossener Verträge ab. Die aktuelle Angebotsauswertung konzentriert sich dagegen auf Wohnungen, die gerade auf den Markt kommen.
Für langjährige Bestandsmieter kann die persönliche Kaltmiete daher erheblich unter dem aktuellen Angebotsniveau liegen. Wer seinen Vertrag behalten kann, ist von den Rekordwerten zunächst nicht unmittelbar betroffen. Teuer wird es vor allem dann, wenn ein Wohnungswechsel unvermeidbar ist.
Die Schere zwischen Bestandsmiete und Neuvermietung wächst
Auch der längerfristige Vergleich zeigt, wie stark sich der Münchner Mietmarkt verändert hat. Eine weitere Auswertung bezifferte die durchschnittlichen Angebotsmieten Anfang 2026 auf 23,26 Euro pro Quadratmeter. Zehn Jahre zuvor waren es demnach 15,34 Euro. Das entspricht einem Anstieg von rund 52 Prozent.
Die einzelnen Untersuchungen verwenden unterschiedliche Datenbestände und Zeiträume. Ihre absoluten Werte lassen sich deshalb nicht beliebig miteinander verrechnen. Die Richtung ist jedoch eindeutig: Neu angebotene Wohnungen haben sich deutlich verteuert, während viele ältere Mietverträge weiterhin auf einem niedrigeren Niveau liegen.
Diese Trennung prägt den Markt inzwischen stärker als der reine Durchschnittswert. Zwei vergleichbare Wohnungen im selben Viertel können sehr unterschiedliche Kaltmieten haben – abhängig davon, wann der Vertrag geschlossen wurde und ob es sich um eine Neuvermietung handelt.
Was die aktuellen Zahlen nicht beantworten
Die Quartalsauswertung liefert einen belastbaren Überblick über die Entwicklung der Angebotsmieten in München. Einige Details bleiben jedoch offen. Nicht gesondert ausgewiesen wird, wie viele Münchner Inserate konkret in die Berechnung eingeflossen sind. Ebenso ist nicht erkennbar, welchen Anteil möblierte, befristete oder besonders hochwertige Wohnungen am Durchschnitt haben.
Auch eine Aussage zur Warmmiete ist nicht möglich. Nebenkosten, Heizkosten und weitere Belastungen sind in der durchschnittlichen Angebotskaltmiete von 23,70 Euro pro Quadratmeter nicht enthalten. Für die tatsächliche monatliche Wohnbelastung eines Haushalts liegt der Gesamtbetrag daher höher.
Die Zahlen erklären zudem nicht, warum die Angebotsmieten in München im Einzelnen gestiegen sind. Aus der Erhebung lässt sich lediglich die Preisentwicklung ablesen. Aussagen über konkrete Ursachen müssten auf zusätzlichen Analysen beruhen.
Der Münchner Wohnungsmarkt bleibt ein Markt des Umzugs
Für Wohnungssuchende lässt sich der aktuelle Stand dennoch klar einordnen. München ist nicht nur der teuerste unter den großen deutschen Mietmärkten. Der Abstand zu Frankfurt, Hamburg und Stuttgart ist inzwischen so groß, dass selbst moderate prozentuale Steigerungen erhebliche Auswirkungen auf die monatliche Belastung haben.
Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern entspricht eine durchschnittliche Angebotsmiete von 23,70 Euro einer monatlichen Kaltmiete von 1.659 Euro. Nebenkosten sind darin noch nicht enthalten. Diese Rechnung ist kein verbindlicher Marktpreis für jede Wohnung, zeigt aber die Größenordnung, mit der Suchende konfrontiert werden.
Der neue Höchststand trifft deshalb nicht alle Münchner gleichermaßen. Er trifft vor allem Menschen in einer Übergangssituation: nach einer Trennung, bei einem Arbeitsplatzwechsel, nach dem Auszug aus einer Wohngemeinschaft oder bei der Suche nach der ersten eigenen Wohnung. Wer seinen bisherigen Vertrag behalten kann, bleibt häufig deutlich unter dem aktuellen Marktpreis.
Die entscheidende Grenze verläuft zwischen Bleiben und Suchen
Die Angebotsmieten in München haben ein Rekordniveau erreicht. Präziser als jede pauschale Aussage über „die Mieten“ ist jedoch der Blick auf jene, die derzeit eine Wohnung benötigen. Für sie ist der freie Markt so teuer wie nie zuvor.
Der Abstand zwischen laufenden Bestandsverträgen und aktuellen Neuvermietungen wird damit zum zentralen Merkmal des Münchner Wohnungsmarktes. Nicht allein die Größe oder Lage einer Wohnung entscheidet über die Belastung, sondern zunehmend der Zeitpunkt, zu dem ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Wer bleiben kann, zahlt häufig deutlich weniger. Wer suchen muss, trifft auf den teuersten Mietmarkt Deutschlands.
