Pandion beantragt Eigenverwaltung: Bauprojekte sollen vorerst weiterlaufen

Der Immobilienentwickler Pandion hat ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung beantragt und will sich unter dem Schutz des Verfahrens neu aufstellen. Die einzelnen Projektgesellschaften sind nach Angaben des Kölner Unternehmens nicht Teil der Insolvenzanträge, laufende Bauvorhaben sollen möglichst fortgeführt werden. Wie stabil diese Konstruktion ist, dürfte sich allerdings erst zeigen, wenn für die einzelnen Projekte Finanzierung und Zusammenarbeit mit den Partnern geklärt sind.

Köln, 13. August 2026. Beim Immobilienentwickler Pandion hat sich die finanzielle Krise zugespitzt. Die PANDION AG stellte am 10. August beim zuständigen Insolvenzgericht in Köln einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens und beantragte zugleich Eigenverwaltung. Fünf weitere Gesellschaften der Gruppe gingen denselben Schritt.

Betroffen sind neben der PANDION AG die PANDION Real Estate GmbH, die PANDION Vertriebsgesellschaft mbH, die PANDION Design GmbH, die PANDION Projektmanagement GmbH und die PANDION Engineering GmbH. Der Geschäftsbetrieb soll nach Angaben der PANDION AG fortgeführt werden. Ziel ist eine Sanierung des Unternehmens.

Damit ist die Pandion-Insolvenz zunächst kein Synonym für einen Stillstand auf sämtlichen Baustellen. Gerade bei den laufenden Immobilienprojekten ist die Lage differenzierter. Die einzelnen Projektgesellschaften sind nach Angaben von Pandion nicht von den Insolvenzanträgen erfasst. Pandion will die Vorhaben möglichst weiterführen und dafür Lösungen mit Projekt- und Finanzierungspartnern finden.

Pandion-Insolvenz folgt auf akute Liquiditätsprobleme

Die finanzielle Zuspitzung hatte sich wenige Tage zuvor öffentlich abgezeichnet. Am 3. August teilte Pandion mit, eine fällige Zinszahlung auf die Unternehmensanleihe 2021/2028 zunächst nicht fristgerecht leisten zu können. Das Unternehmen begründete dies mit einer unerwarteten Liquiditätslücke.

Nach Angaben von Pandion war Anfang August ein wesentlicher Finanzierungsbaustein weggefallen. Das Unternehmen versuchte daraufhin, zusätzliche Liquidität zu beschaffen. Diese Bemühungen führten jedoch nicht im notwendigen Umfang zum Erfolg. Eine Woche nach der Mitteilung über die ausbleibende Zinszahlung folgte der Insolvenzantrag.

Die Probleme reichen allerdings weiter zurück. Schon die vorläufigen Geschäftszahlen für 2025 zeigten erhebliche Belastungen. Pandion meldete bei Umsatzerlösen von 846,1 Millionen Euro einen Vorsteuerverlust von 69 Millionen Euro. Besonders deutlich fiel der Rückgang beim Betriebsergebnis aus: Es sank von 87,1 Millionen Euro im Vorjahr auf 17,3 Millionen Euro.

Als Belastungsfaktoren nannte das Unternehmen Wertberichtigungen bei Gewerbeprojekten, höhere Finanzierungskosten sowie einen schwachen beziehungsweise verzögerten Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien. Die nun beantragte Eigenverwaltung soll den Rahmen schaffen, um das Unternehmen zu sanieren und den Geschäftsbetrieb fortzuführen.

Was die Pandion-Insolvenz für die Bauprojekte bedeutet

Im Mittelpunkt steht nun die Frage, was mit den zahlreichen Wohn- und Gewerbeprojekten geschieht. Eine pauschale Antwort gibt es darauf bislang nicht. Entscheidend ist die Struktur der Unternehmensgruppe: Die einzelnen Projektgesellschaften sind nach Angaben von Pandion nicht von den Insolvenzanträgen erfasst.

Das ist für die Bewertung der Lage wesentlich. Es bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Bauprojekte unabhängig von der finanziellen Krise der Muttergesellschaft unverändert weiterlaufen können. Pandion selbst stellt die Fortführung in Zusammenhang mit Gesprächen und Lösungen mit den jeweiligen Projekt- und Finanzierungspartnern.

Ob Termine gehalten, Finanzierungen unverändert fortgeführt oder einzelne Planungen angepasst werden müssen, lässt sich auf Grundlage der bislang veröffentlichten Informationen nicht für das gesamte Portfolio beantworten. Ein allgemeiner Baustopp ist ebenso wenig belegt wie eine gesicherte Fortsetzung sämtlicher Projekte nach bisherigen Zeitplänen.

In Berlin laufen Arbeiten zunächst weiter

Wie unterschiedlich die Situation sein kann, zeigt das Wohnprojekt LVL UP in Berlin-Kreuzberg. Nach einem Bericht des Fachportals Entwicklungsstadt liefen die Bauarbeiten dort auch nach Bekanntwerden des Insolvenzantrags weiter. Das Projekt umfasst 138 Wohnungen. Hinweise auf einen unmittelbaren Baustopp waren zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbar.

Mehr lässt sich aus dieser Momentaufnahme nicht ableiten. Ob und wie sich die Pandion-Insolvenz langfristig auf den Zeitplan des Berliner Projekts auswirkt, war zunächst offen. Das Beispiel zeigt aber, warum eine Gleichsetzung von Insolvenzantrag und sofortigem Baustopp zu kurz greifen würde.

Auch andere Projekte verfügen über eigene Finanzierungsstrukturen. Für das Münchner Büroprojekt OFFICEHOME Beat hatte Pandion erst im März eine Projektfinanzierung über 240 Millionen Euro mit Apollo bekanntgegeben. Das Vorhaben umfasst rund 33.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche und ist nach Unternehmensangaben vollständig an Siemens vermietet.

3.800 Wohnungen und 200.000 Quadratmeter Bürofläche

Die Dimension des Portfolios erklärt, weshalb die weitere Entwicklung über das Unternehmen selbst hinaus Aufmerksamkeit findet. Nach Angaben von Pandion befanden sich zum Zeitpunkt des Insolvenzantrags deutschlandweit rund 3.800 Wohnungen in Planung oder Bau. Hinzu kamen rund 200.000 Quadratmeter Bürofläche.

Das Verkaufsvolumen der Projekte bezifferte Pandion auf insgesamt mehr als 4,8 Milliarden Euro. Rund 3,2 Milliarden Euro davon entfielen auf das Wohnsegment. Das Unternehmen entwickelt Wohn- und Gewerbeimmobilien an mehreren großen deutschen Standorten.

Gerade diese Größenordnung macht eine differenzierte Betrachtung notwendig. Die Insolvenz von Pandion betrifft zentrale Gesellschaften der Unternehmensgruppe, nach den bislang vorliegenden Angaben aber nicht automatisch jede einzelne Projektgesellschaft. Welche Auswirkungen sich daraus für konkrete Bauvorhaben ergeben, muss deshalb jeweils gesondert betrachtet werden.

Beschäftigte vorerst über Insolvenzgeld abgesichert

Die finanzielle Krise betrifft auch die Belegschaft. In der Mitteilung zum Insolvenzantrag sprach Pandion von rund 160 Beschäftigten an den Standorten Köln, München, Berlin und Stuttgart. Die Löhne und Gehälter sollen für August, September und Oktober über eine Insolvenzgeldvorfinanzierung abgesichert werden.

Noch Anfang Juli hatte das Unternehmen rund 200 Beschäftigte genannt. Aus den bisher veröffentlichten Angaben geht nicht hervor, warum die Zahl innerhalb dieses Zeitraums gesunken ist.

Offen bleibt zudem die genaue Größenordnung der Liquiditätslücke. Pandion hat zwar den Wegfall eines wesentlichen Finanzierungsbausteins als unmittelbaren Auslöser der Zuspitzung benannt, die gesamte kurzfristige Finanzierungslücke aber nicht öffentlich beziffert.

Für Wohnungskäufer lässt sich die Lage nicht pauschal bewerten

Besondere Aufmerksamkeit dürfte denjenigen gelten, die Wohnungen in noch nicht fertiggestellten Pandion-Projekten gekauft haben. Aus den bislang vorliegenden Informationen lässt sich jedoch keine allgemeingültige Aussage über ihre Situation ableiten. Dafür sind die einzelnen Projekte, Vertragsstände und Finanzierungsstrukturen zu unterschiedlich.

Fest steht lediglich: Die Projektgesellschaften selbst sind nach Angaben von Pandion nicht Bestandteil der Insolvenzanträge. Daraus folgt weder automatisch eine Gefährdung bereits geschlossener Verträge noch eine Garantie dafür, dass jedes Vorhaben ohne Verzögerungen fertiggestellt wird. Für weitergehende Aussagen fehlen derzeit belastbare Informationen zu den einzelnen Projekten.

Ähnlich verhält es sich mit den Sanierungsaussichten des Unternehmens. Die Eigenverwaltung ist auf Fortführung und Neuordnung ausgerichtet. Ob dieses Vorhaben gelingt, lässt sich wenige Tage nach dem Insolvenzantrag nicht seriös beurteilen.

Nun entscheidet sich die Lage Projekt für Projekt

Die Pandion-Insolvenz markiert damit einen tiefen Einschnitt für den Kölner Immobilienentwickler, bedeutet nach aktuellem Stand aber nicht das pauschale Aus für dessen Bauvorhaben. Das Unternehmen will weiterarbeiten, die Projektgesellschaften sind laut Pandion von den Insolvenzanträgen ausgenommen, und zumindest auf einzelnen Baustellen gehen die Arbeiten zunächst weiter.

Der entscheidende Punkt liegt nun eine Ebene tiefer: bei den einzelnen Projekten, ihren Finanzierungen und den beteiligten Partnern. Dort wird sich zeigen, welche Vorhaben ohne größere Änderungen fortgeführt werden können und wo neue Vereinbarungen notwendig werden. Bis diese Fragen geklärt sind, bleibt die Zukunft eines Teils des umfangreichen Pandion-Portfolios offen.